岩ちゃんの現地生生ブログ

先日のブログでも申し上げましたが、
このヴェント蘇我エミネンテ・ガーデン、
おかげさまで、いよいよ残り少なくなってきましたぁ！（嬉）

このブログを通して、
ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデンについて、
あるいは、売主である弊社について、
よりわかりやすくお伝えしてきたつもりでござます。


そこで、今日は、
その中で、特に、本マンションをご購入頂いたお客様に

「参考になった」、「購入の決め手になった」と、

おっしゃっていただいた記事をまとめてみましたぁー！


ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデンを
これから、ご検討されるお客様！

まずは、これを読んでいただければ、
ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデンのこと、
弊社のことが、より短時間でお分かりになりますよ。


そして、


きっと、このマンションが、この厳しい市況においても
ちゃんとお買いいただけている理由がわかりますよ。（笑）


以下、その過去のお薦めブログです！

■建物について

意外と重要！躯体(くたい)天井高について

建物に関する評価について

住宅保証制度に対する誤解について


■ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデンに関すること

分譲会社の修繕積立金の支払い義務について


■駅までの所要時間

「蘇我駅」編

「千葉寺駅」編

「大森台駅」編

「千葉駅」編

「蘇我駅バス」編


■その他

お買いになったお客様について

売主である弊社〔株式会社秀峯（しゅうほう）〕について

青葉の森公園、現地早朝レポート！

以上、ご参考にしてみて下さい。

久しぶりの更新で、すみません。

さてさて、
このヴェント蘇我エミネンテ・ガーデン、
今までのこのブログ効果（？）と相まって（笑）、
おかげさまで、残り少なくなってきましたぁ！（嬉）


実際は、「ヴェント蘇我」に限らず、
2,000万円以下となる新築未入居のマンションは、
さすがに売れているみたいで、

こんな市況にもかかわらず、
品薄状態となりつつあるみたいです、ハイ。


特に２月くらいから
急に動きが出てきました・・・。


確かに、マンションの建築コストが
ファミリータイプで一戸あたり
1,800万円〜2,000万円ですから、

マンションを分譲しようと思ったら、
どんなにへんぴなところでも
2,500万円以上で売らないと
採算が合わないわけです。

ですから、
今のこの時期を逃したら、
この先、
このような価格帯で新築マンションを
買おうと思ったら、
いつ来るかわからない次のバブル崩壊の時まで
待たないといけないのですよ・・・。


ということで、
ようやく最終期に突入した
ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデン・・・。


完売してしまう前に
お早めに現地販売センターへ！


お待ち申し上げております。

明けましておめでとうございます。

2009年もどうぞ、よろしくお願い申し上げます。


さて、【ヴェント蘇我】販売センターですが、
本日より営業を開始しました！


2008年は、我が不動産業界において暗いニュースが
多かったですが、

逆に、今、不動産を購入できる方にとっては、
千載一遇のチャンスなのかもしれません。
（上昇傾向だった住宅ローン金利も
　ついに下がりましたしね♪）


ヴェント蘇我エミンエンテ・ガーデンも
おかげさまで、残り少なくなってきましたので、

最新設備に囲まれた新築マンションが、
ホントに月々4万円台のお支払いで購入できるの？等
（今なら、金利優遇等適用で月々3万円台になる
　住戸も出てきましたよ！）

詳しくお聞きになりたい方は、
ぜひぜひ、販売センターへお越しになって、
購入シミュレーションを作って見て下さい♪

お待ち申し上げております！

ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデンの
年末年始休暇のお知らせです。


誠に勝手ながら年末年始は、
12月28日（日）〜1月4日（日）まで、
お休みをいただきますので、
ご来場をご検討下さっているお客様は、
何卒、ご確認の上、宜しくお願い申し上げます。


また、その期間中、せっかく資料の御請求を
頂戴しても、お送りするのは1/4（日）以降と
なりますことを、予めご承知おき下さいませ。


それでは、皆様、良いお年をお迎え下さいませ。

弊社の事務所、
お客様から「新しくて、きれいで、りっぱですね。」って
よくおっしゃっていただくのですが、

それもそのはず、昨年の夏にスケルトンで買って、
●●千万円もかけて作った事務所ですよぉ〜♪
やっぱり豪華にみえなきゃねぇ〜♪

ちなみに外観はこれです。


ところが、この事務所のあるマンション、
まだ　30戸中、6戸しか売れていません。

で、先日ようやくその管理組合設立総会が
おこなわれたのですが、

そこで、恐ろしいことが発覚したのです・・・。


何と、分譲会社が、
我々区分所有者が契約時に一括で支払った
修繕積立基金合計約400万円を管理会社に
支払っておらず、
事実上持ち逃げ状態であると・・・！


まぁ、同じくマンションを販売する同業者である弊社としては、
当初から当該マンションを買うことのリスクは十分覚悟して
おりましたし、最悪このような事態になるのでは、と想定は
しておりましたが（苦笑）・・・。


もし、これが一般のお客様だったら、今、新築マンションが
安くなったからとはいえ、販売会社をしっかりと見極めないと
「このようなリスクがある」ということを知らされると、
なかなか簡単には購入に踏み切れないんだろうなぁ〜っと
いうことが、よくわかります・・・。


もともと弊社は、
当該マンションの敷地が弊社グループ会社である
三峯産業株式会社が持っていた土地であり、
また、弊社の旧事務所が当該マンションの目の前にあった
等の理由から、当該マンションの将来的な資産価値云々は
この際、度外視して買った、というところがあり、

起こってしまったこのような事態にジタバタしても
仕方がないので、今後は事態を解決するために粛々と
処理していくだけなのですが、

一般のお客様からすれば、到底許されることではなく、
ホント怒り心頭であることは想像に難くありませんね。


我々も、お客様にこんな思いをさせないようにと
さらに気を引き締めて頑張らねばと思った次第です。


ところで、
ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデン、

先月ですが、同じように管理組合も設立され、
収支報告がされました。

前回のブログでも報告致しましたが、

弊社は、ご購入者からご契約時にお預かりした、
修繕積立基金はもちろんのこと、

本マンションの最初の購入者がご入居してから

未販売の全住戸にともなう管理費及び修繕積立金さえも！

毎月

全額

完璧に払っておりますので、
どうぞ、どうぞ、ご安心下さいませ♪

んっ？

「そんなの当たり前じゃないの？」って・・・。

いえいえ、それがそうでもないんですよぉー。

もし、他マンションを一緒にご検討されているようでしたら
その辺から、まず確認してみるのもおもしろいですよ（笑）♪

今の時代、新築マンションに関して言えば、
建物が完成するまでに全住戸が完売するなんてことは、
まぁ〜ありません。


そこで、お客様からよくある質問が、
「未販売住戸の管理費及び修繕積立金は、売れるまでは、
　売主である販売業者が当然負担しているんですよね？」
というものです・・・。


特に最近、物件によっては、建物完成したはいいが、
例えば、分譲戸数70戸あるのに対して
2戸しか売れていない・・・。

なんていうような事例が結構ありますからね・・・。

そんな状況で、もし、売主である販売業者が未販売住戸の
管理費・修繕積立金をまったく負担しておらず、
今後も規約に則り、あくまで負担する義務はないという
スタンスでいるならば・・・、
最初に買った数名の区分所有者にとっては、
買ったマンションの修繕積立金がいつまでたっても
貯まらないということに・・・（汗）。


仮に、数年後に完売したとしても、
築後10年以降から始まる大規模修繕にかかる費用を、
本当にちゃんとまかないきれるのか？

まかないきれなければ、1住戸当たりの追加負担金が
かなり多く発生するんじゃないか？

という不安がでてくるのは当然のこと。


で、実際どうかというと・・・、


まずは、この文言を読んで下さい。


「当該建物の所有者が負担しなければならない費用を
　特定の者にのみ減免する旨の規約等の定めが有ります。」


これ、よく新築マンション販売業者が契約の時に説明する
重要事項説明書というものに明記してある文言です。

詳しく説明しますと、

上の文言にある「負担しなければならない費用」とは、
主に管理費・修繕積立金のことです。
また、「特定の者」とは、主に分譲会社のことです。


つまり、
当該マンションには、
「分譲会社だけは、万が一、管理組合が設立された以降に
　おいて、未販売住戸があったとしても管理費・修繕積立金
　の支払い義務は免除させてもらいますよ。」
　という取り決めが、管理規約等にあるということです。

これが、

契約する際に説明される「重要事項説明書」の中に
明記されているかいないか・・・？


この文言を入れた重要事項説明により契約している分譲業者は、
恐らく、売れるまでは、管理費、特に修繕積立金は支払いません。



確か・・・、
こういった文言を重要事項説明書に明記するよう義務化されたのは、
2001年頃だったと思いますが・・・。


なぜ、この説明が重要事項として義務化されたかと言いますと、
以前は、マンションは作れば売れるという時代が続き、
仮に売れ残ったとしても、数個程度というのが普通でした。

したがって、
購入者にとって未販売住戸の積立金が分譲業者より
支払われていなくても、それは大した金額ではなく、
「販売している住戸だから支払われないのは当然だよね」
みたいな認識であったわけです。


ところが、時代が変わり、
これだけ、マンションが分譲され、市況がひどくなったりすると、
先ほど例に上げたように、70戸中2戸しか売れないという
状況が何年も続くというようなケースがでてきました。

それでは、購入者にとって将来的に不利な事態となる
可能性があるので、
「そのことをきっちりと説明した上で契約しなさい。」
となった訳です。


ところで、この条項、


結構大手の販売業者でも、
当たり前のように入れて契約してますよ・・・。

ひどいのになると、
この条項を明記しないで、
支払っていない販売業者もいたりとか・・・。


販売業者の立場からすると、
「タダでさえ売れなくて、資金繰りがきついのに、
追加負担で、未販売住戸の管理費・修繕積立金を
払うほど余裕なんてないよ・・・。」
というのが実状のようです、はい。

ですから、結構空き住戸がある物件を買おうとしている方は、
安く買えるからという理由だけで決めないで、
今一度、この辺のところをきっちりと確認して下さいね。

このところが、結構将来的には重要になってきますよ。



それでは、


ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデンはというと・・・？


このマンションの重要事項説明書には、

「当該建物の所有者が負担しなければならない費用を
特定の者にのみ減免する旨の規約等の定めが有ります。」

という条文は入っておりません・・・。



なぜならば・・・、


弊社は・・・・、


最初の購入者がご入居してから


未販売の全住戸にともなう管理費及び修繕積立金を


毎月


全額


完璧っーーーに、払っておりますからぁーーっ！（キマッタ）

さて、今回は、
ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデンの目前にある
「宮崎台」バス停（エントランスから約20m）から
朝の通勤時間帯にバスに乗り「千葉駅」へ行ってみました♪


7:29のバスに乗るために待っていると・・・、

7:29ぴったりに「宮崎台」バス停に到着♪
（蘇我駅発のバスで、４つ目のバス停だから
　これはさすがに遅れることはないか・・・。）

ちなみに、
「宮崎台」バス停の時刻表はこちら。
（社団法人千葉県バス協会のHPです）
⇒http://www.chiba-bus-kyokai.or.jp/dbsys/stop.cgi?ua=stop_in_sgroup&sgroup_code=02010114


この通勤の時間帯でもバスの中は余裕で座れました♪

途中、住宅地の結構細い道も通るのね♪

千葉駅方面だから、多少の渋滞を覚悟しておりましたが、
ほとんど渋滞もなく・・・。


7:50　千葉駅到着♪

ほう〜。

ヴェント蘇我の目の前から
ゆったり座って20分で千葉駅に着くんだぁ〜♪


これ、千葉駅周辺にお勤めの方だったら、
蘇我駅から電車で通勤するより、徒歩の時間を入れると
所要時間は同じかむしろ早いし、
体のカロリー消費量は、絶対少ないよぉー♪
これ、らくちんだよ♪♪


何度も言うように、
これが、バス停まで5、6分かかるんだったら
便利さ半減なんですよねぇ〜。
だったら、駅まで歩いて電車に乗った方がいいかなって、
なりますからね・・・。


どうです・・・。

マンションの目の前バス停って、
ちょっとした魅力でしょう♪♪


季節の良い、晴れた日には、健康のため
駅まで16分のウォーキングをして通勤する・・・！


雨の日、雪の日、暑い日には、
マンション目の前からバスを利用して、ラクラク通勤！


ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデン



いいマンションじゃないですか♪♪


「蘇我駅まで歩いてみました！」はこちらをご覧下さい。
　⇒http://ventosoga.seesaa.net/archives/20080728-1.html

ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデンの意外な魅力？

それは、メタボを解消してくれる、ウォーキングを
否が応でも促してくれる
「蘇我」駅まで徒歩16分という適度(？)な距離と、
（岩ちゃん通勤モードでは徒歩13分ですよ〔笑〕
⇒http://ventosoga.seesaa.net/archives/20080728-1.html）

場合によってはバスも利用できるというところ・・・。


？？？


みなさん、
「そんなマンションいくらでもあるわー。」って思ったでしょう。


そう、
確かに、おっしゃる通りいくらでもあります。


が、しかぁーし、

マンションのエントランスから最寄りのバス停まで
約30m（千葉駅方面のバス停は20m）というのは、
あんまりないでしょう♪

マンションの “敷地” からではなく、
“エントランス” から
“30m（千葉駅方面のバス停は20m）” ですよ！



よくあるのが、
駅から遠いマンションで、
「バスの利用可」、「バスの便が良い」となっているが、
本当にバスの便の良さが実感できるのは、
「バス停までの距離がどれだけ近いのか？」なのです。


バスの運行状況がいくら良くても、バス停まで7分も8分も
かかっていたら、「駅まで歩いた方がいいんじゃない？」
っとなってしまうのです。


バス停とマンションがそれこそ数十メートルという
近さになってくると、ホント便利さが実感できるんですよ♪


多少の雨が降っても傘いらずだったりとか、
多少のバスの遅れがあったとしても、
バスが来るのをエントランスのソファーに座って
待ってられるとか・・・。


この良さは、生活してみてホントわかります♪


ということで、バス停から近いのはわかったけど、
「バスの運行状況はどうなの？」っと、気になるでしょうから、

岩渕、朝の通勤時間帯に、
ヴェント蘇我の最寄りの「宮崎台」バス停で、
時刻表通りに来るのか、また、パンフレットに記載してある通り
「蘇我」駅まで、5分で到着するのか検証してみましたー！



7:07のバスに乗るために7:05にバス停に到着♪

7:07　バス停には10人くらいの人が・・・。

7:10　う〜ん、バスがこない・・・。
　　　　まあ、通勤時間帯だし、終点「蘇我駅」直前だから
　　　　多少の遅れは仕方がないか・・・。

7:13　ようやく「宮崎台」停にバス到着♪

7:18　「蘇我」駅にバス到着♪


おぉー、ピッタリ5分で着きましたぁー！

この時間帯でも、蘇我駅周辺はそんなに渋滞は激しくなく
ほぼ5分で着くことが確認できました♪

雨の日等、恐らく日々到着時間には
多少の遅れはあるのでしょうが、
バスに乗っちゃえば、5分で蘇我駅です♪

荷物が多かったり、雨の日、雪の日など、
バス停まで30m（千葉駅方面のバス停は20m）という距離は、
きっと、この千葉中央バスを運転手付きの自家用車感覚で、
利用できるはず！


これは、ちょっとした魅力ですよ！


ちなみに、
「宮崎台」バス停の時刻表はこちら。
（社団法人千葉県バス協会のHPです）
⇒http://www.chiba-bus-kyokai.or.jp/dbsys/stop.cgi?ua=stop_in_sgroup&sgroup_code=02010114

ねむい！


今日は、前からレポートしたいと思っていた、
ヴェント蘇我の近くにある「青葉の森公園」ですが、

「広大な敷地に、自然をできる限り生かし、
　　　　　　　　　　　　人々がうるおい・・・・」

なんていうありふれた紹介じゃあ
「岩ちゃん生生ブログ」の名が廃ります！

ここは、やっぱり朝早く起きて、
早朝のジョギング風景をレポートしなければ・・・。


この「青葉の森公園」、

ジョギングには打ってつけの公園だと思ったので、
「絶対にジョギングをしている人がいっぱいいるハズだから、
　それをレポートしよう」と、ずっと思っておりましたが、


早朝ジョギングをレポートする・・・？


ということは、現地に6時前に着かなければ・・・。

ということは、家を4時に出発しなければ・・・。

ということは、遅くとも3時半には起きなければ・・・。


ということになり、なかなか朝早く起きられなくてねぇ・・・。


で、ようやく今日となりました♪

だから、今眠いのです。



5時半だと、今の時期はこんなに暗いです。
高速「穴川」出口辺りです。


5：38 青葉の森公園南側入り口です。



ほんとに、いっぱい走っているのかなぁ〜。



おぉぉー！　　いるいる♪


やっぱり、すごいじゃん♪

まだ、6時前だよ！


ところで・・・、
この場にわたくし・・・、
Ｇパンにチェックのシャツにデジカメを持って
うろうろしていたんですよ！

ちょっと危なくないですか？

ですから、危ない人と思われるといけないので、
さすがに写真はビシバシ撮れませんでした。

しっかし、
こんなにも多く
体にも脳にも良いと思われるこのような生活スタイルを
実践している人がいるんだと思うと、ホント刺激になります。

わたしも、明日からやろうかなぁ・・・。

でも、
近くにジョギングに最適なこのようなすばらしい公園が
ないしなぁー。

だから、ジョギングしたくてもできないんですよねぇ・・・。
（ものすごい言い訳）


でも、近くにこのような公園があるからこそ、
「ジョギングをしてみようか・・・。」という
一つのキッカケとなるのもまた真実なのでは・・・。



ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデンに住めば、

そのケッカケ、

つかめますよ♪

うれしいことに、なぜか
10月に入ってから、急にお問い合わせ、
ご来場いただくことが増えました♪

本当にありがたいことです♪


ということで、昨日は景気づけに
販売担当の三友総建の加藤さんと長谷川さん、
そして森社長と焼き肉を食べにいってきましたぁ〜♪
（もちろん会社の経費ですよぉ♪　
　　これも仕事、仕事〔ウフッ〕）


これまた、ヴェント蘇我から歩いて行けるところに
　　　　　　　　　　　　　　　（徒歩4分位です）
こんな良い店あったんだ〜という焼き肉やさんです♪


それが、こちら


「焼き肉レストラン　牛若亭」さん

こちらも、最初に蘇我に来たときからとても気になっていた
お店なんですよねぇ♪

この写真にある通り、
「鹿児島産」っていうのに引かれましてねぇ（単純）・・・。

でも、鹿児島産っていうと「黒豚」というイメージが
強いんですけど、
この「鹿児島産黒牛」ってどうなんだろう・・・？

まあ、そこに何か、こう、こだわりがありそうで、
うまそうで・・・。


ということで、
まずは、注文したお肉を写真でどうぞ、
高いのばっかり注文しましたよ♪

和牛黒タン塩　1,500円


特上和牛カルビ　1,250円


和牛ハラミ　1,250円


メニューによると、
ここ牛若亭さんが出されるお肉は、
鹿児島産のA-5ランクの黒毛和牛だそうです♪

それを、肉厚にカット！

もちろん、普通のカルビ、ロース等は650円〜あり、
価格はとてもリーズナブルだと思います。


また、野菜サラダ　580円


ボリュームがあり、ドレッシングも最高！


それで、岩渕お決まりの冷麺でフィニッシュ！


お酢が結構効いたスープが私好み♪

また、お酒は、やはり鹿児島産の芋焼酎が豊富にあり、
加藤さん、長谷川さん、そして森社長さんたちが、
「ダブルの濃いめーっ！」って言って、
なんかガンガン飲んでたような・・・。


「焼き肉食べる時は、やっぱりお酒を
　　　　　ガンガン飲んで食べたい！」
という方は、
この鹿児島産のA-5ランクの黒毛和牛が食べられる牛若亭さん、

ヴェント蘇我から歩いて4分で行けますよ！


週末の夜は、「牛若亭さん」で、美味しい焼き肉を
家族でゆっくり食べて、飲んで、
そして、散歩がてらお家に帰るっていうの、いいよね♪


（牛若亭さんの詳細はこちら）
場所：ヴェント蘇我から「青葉の森公園」方面へ
　　　4分位歩いていただくと右側にあります。
電話番号　　043-261-3992
定休日　　　毎週火曜日